top of page
  • Writer's picturePetri Kuosmanen

Asunto- ja osakemarkkinat vakavassa turbulenssissa

Päivitetty: 4. jouluk. 2022

Osake- ja asuntomarkkinat selvisivät akuutista korona-ajasta hämmästyttävän pienin vaurioin. Suomen osakemarkkinoilla oli vuoden 2020 alkupuolella hieman yli kuukauden (11.2.–18.3.2020) kestänyt 36,4 % pudotus yleisindeksissä, jonka jälkeen osakemarkkinat lähtivät vahvaan nousuun. Koronarajoitusten aikana asuntomarkkinoilla innostus vain lisääntyi kodin laittamisen kasvaneen suosion ja ultrakevyen rahapolitiikan myötä. Korko- ja asuntomarkkinoilla trendit voivat olla hämmästyttävän pitkiä. Suomessa lyhyet ja pitkät korot ovat olleet vuodesta 1991 laskusuunnassa ja laskua kesti aina vuoteen 2021 saakka, jonka jälkeen korot lähtivät voimakkaaseen nousuun (kuviot 1 ja 2). Asuntomarkkinoilla ja erityisesti pääkaupunkiseudulla asuntojen reaalihinnat ovat olleet vahvassa trendikasvussa vuodesta 1995 lähtien (kuvio 3). Lyhytaikaisina poikkeuksina ovat olleet vuoden 2000 teknokuplan puhkeamiseen ja vuoden 2008 finanssikriisiin liittyvät melko lyhytaikaiset pudotukset asuntojen reaalihinnoissa.


Kuvio 1. Euriborkorot vuosina 2007–2022.


Kuvio 2. Suomen valtion 10 vuoden velkakirjojen koron kehitys.



Kuvio 3. Asuntojen reaalihintojen kehitys Suomessa.



Taloustieteilijät ovat lähinnä hämmästyneenä seuranneet vuoden 2008 finanssikriisin jälkeistä rahan määrän kasvua taloudessa ja valtioiden velkaantumisen kiihtymistä. Keskuspankkien harjoittaman valtioiden menojen rahoittamista setelirahoituksella on perinteisen taloustieteellisen näkemyksen mukaan ajateltu vääjäämättä johtavan kysyntälähtöiseen inflaatioon. Näin ei kuitenkaan tapahtunut pitkään aikaan, jolloin alettiin kehittelemään kovin epäkonventionaalisia rahapoliittisia ajatuksia siitä, että valtiot voivat huoletta velkaantua hyvin alhaisten korkojen aikana, varsinkin kun keskuspankit kuitenkin ostavat suuren osan tarjolla olevista valtioiden velkapapereista. Tämä suora setelirahoitus on tosin kielletty EKP:n säännöissä, mutta tätä sääntöä kierretään luovasti siten, että valtion velkapaperit pyörähtävät pikaisesti ensin jonkun instituution kautta, josta nämä saavat oman palkkionsa ja EKP pystyy näin kätevästi huijaamaan itseään. Inflaation kiihtyminen vuoden 2021 alussa liittyikin koronasulkujen jälkeisiin tuotantokapeikkoihin ja jopa konttipula alkoi haitata maailmankauppaa. Keskuspankit ja useat ekonomistin pitivätkin tätä tarjontapuolelta lähtöisin olevaa inflaatiota melko nopeasti ohimenevänä ilmiönä siitäkin huolimatta, että inflaatiolla on taipumus pitkittyä vauhtiin päästessään (kuvio 4).

Kuvio 4. Inflaatio Euroalueella vuosina 2010–2022.



Vuoden 1973 ja 1979 energiakriisit liittyivät sotatoimiin Lähi-Idässä. Ukrainan sota vuoden 2022 helmikuusta lähtien toi mukanaan uudelleen energiakriisin läntiseen maailmaan. Kuten oli aikaisempien energiakriisien kohdalla, niin tälläkin kertaa inflaatio kiihtyi entisestään ja korot lähtivät nousuun. Suomessa inflaatio kiihtyi hieman viiveellä suhteessa muihin Euromaihin ja se on ollut pari prosenttia pienempi, lähinnä koska kaasun hinnan nousu ei ole suoraan merkittävä tekijä Suomen taloudessa (Kuvio 5). Vuoden 1973 energiakriisin, kiihtyneen inflaation ja kiristyneiden rahoitusmarkkinoiden myötä myös asuntojen reaalihinnat Suomessa lähtivät selvään ja useita vuosia jatkuneeseen laskuun (Kuvio 3). Tämä lähes 50 vuoden takainen ilmiö todennäköisesti toistuu nyt Suomen asuntomarkkinoilla. Jos finanssikriisin jälkeinen aika oli suorastaan erinomainen asuntosijoittajalle, niin nyt vuonna 2022 tilanne on hyvin nopeasti muuttunut ihan täysin päinvastaiseksi. Asuntosijoittajan onkin nyt varauduttava kilpailuun hyvistä vuokralaisista, lainakorkojen ja hoito- ja rahoitusvastikkeiden merkittävään nousuun ja asuntojen reaalihintojen laskuun. Asuntosijoittajan onkin jo katsottava kriisin yli ja sijoitettava väestömäärältään kasvaville alueille, joissa pitkällä aikavälillä voidaan myös odottaa asuntojen reaalihintojen nousua myös sen vuoksi, että tonttimaa on näillä seuduilla paikoitellen jatkuvasti niukka resurssi. Kun nyt Suomessakin inflaatio on jo kiihtynyt yli kahdeksaan prosenttiin, niin asuntojen reaalihinnat laskevat vääjäämättä, vaikka asuntojen nimellishinnat pitäisivät pintansa. Näissä olosuhteissa korkojen nousun myötä asuntojen nimellishinnoillakin tulee toki olemaan myös painetta alaspäin.


Pörssiosakkeet jo sinänsä tarjoavat suojaa inflaatiota vastaan, jos inflaatio kohdistuu samalla tavalla yritysten panoksiin ja tuotoksiin. Näin ei toki aina ole ainakaan lyhyellä aikavälillä, vaan sijoittajan on nyt syytä keskittyä erityisesti niihin yrityksiin, joilla on hinnoitteluvoimaa sekä yrityksen kysymien panosten että niiden tarjoamien tuotosten osalta. Korkojen nousu iskee erityisesti kasvuyrityksiin, koska näiden yritysten osakkeiden arvo koostuu pääasiassa tulevaisuudesta diskontattujen voittojen arvosta. Tuottokäyrä korkoerolla mitattuna (10 vuoden korko miinus kolmen kuukauden korko) ei ole ainakaan vielä invertoitunut, vaan se on vielä pysynyt nousevana, eli pitkä korko on yhä korkeampi kuin lyhyt korko (ks. korot kuvioista 1 ja 2). Tavallisesti tuottokäyrän invertoituminen on ollut hyvin luotettava indikaattori lähestyvästä taantumasta. Korkojen nousu luo painetta alaspäin osakemarkkinoilla myös sitä kautta, että korkosijoitusten kilpailukyky suhteessa osakesijoituksiin paranee. Kiihtynyt inflaatio luo myös yleistä taloudellista epävarmuutta ja tekee kuluttajat varovaisiksi. Nämä yritykset, joiden tuottamien hyödykkeistä kuluttajat tinkivät viimeiseksi ovat vahvoilla myös näissä olosuhteissa. Kuluttajat vakuuttavat omaisuutensa suhdanteista riippumatta ja ostavat lääkkeensä – joten eipä siis ihme, että Sampon ja Orionin osakkeet ovat pärjänneet erinomaisesti tässä jo yli vuoden jatkuneessa osakemarkkinoiden laskussa.


Kuvio 5. Inflaation kiihtyminen Suomessa.

Kommentarer


bottom of page