Hyvin usein sijoittajat erikoistuvat sijoittamaan suuriakin summia pelkästään joko asuntoihin tai pörssiosakkeisiin juurikaan pohtimatta, millainen olisi optimaalinen kombinaatio näitä molempia sijoituskohteita. Harry Markowitzin sai taloustieteen Nobel -palkinnon vuonna 1990 määrittelemällä menetelmän, jolla voidaan ratkaista tämän tyyppisiä sijoitusongelmia (ks. Markowitz, 1952; 1959). Ennen tämän tehokkaan rintaman ratkaisemista on syytä pohtia asuntojen ja osakkeiden pitkän aikavälin tuottoja ja riskejä Suomessa, ja tietenkin myös näiden yhteisvaihteluja. Aluksi tässä kirjoituksessa tarkastellaan asunto- ja osakesijoittamisen pitkän aikavälin tuottoja Suomessa suhteessa kansanvälisesti vastaaviin tuottoihin ja näiden kokonaistuottojen jakautumista eri komponentteihin, eli toisaalta asuntojen hintakehitykseen ja vuokratuottoihin, ja yhtäältä osakkeiden hintojen kehitykseen ja osinkotuottoihin. Lopuksi myös pohditaan Suomea sijoitusympäristönä ja sijoittajan tarvetta kansanväliseen hajauttamiseen.
Suomi kansainvälisen tuottovertailun voittajana
Jorda et al. (2019) tarkastelivat 16 kehittyneen läntisen teollisuusmaan asunto- ja osakemarkkinoiden pitkän aikavälin tuottoja vuosina 1870–2015. Helsingin pörssi perustettiin vuonna 1912, mutta järjestelmällistä pienimuotoista osakekauppaa Suomessa on käyty jo vuodesta 1896. Tämän päivän sijoittajan näkökulmasta kiinnostavinta on toki näiden sijoitushyödykkeiden markkinoiden tarkastelu rahoitusmarkkinoiden vapauduttua 1980-luvun loppupuolella. Jorda et al. (2019) tutkimuksen 16 maan tarkastelussa Suomen asunto- ja osakemarkkinat ovat pärjänneet hämmästyttävän hyvin: Suomen asunto- ja osakemarkkinat olivat tarkastelun tuottoisin koko periodin ajalla sekä myös jaettuna osaperiodeille 1950- ja 1980- luvuilta lähtien. Koko tarkasteluperiodilla Suomen asuntomarkkinat tuottivat vuodessa reaalituottoa keskimäärin 9,6 % (1920–2015) ja osakemarkkinat 10 % (1896–2015). Vuoden 1950 jälkeen Suomen asuntomarkkinat puolestaan tuottivat 11,2 % ja vastaavasti osakemarkkinat 12,9 %. Vuoden 1980 jälkeen osakemarkkinoiden vuosituottotuotto oli kasvanut peräti 16,3 %: iin ja asuntomarkkinoiden tuotto oli puolestaan tippunut 9,5 %: iin. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että Suomen luvut vuodesta 1980-lähtien ylitti muiden maiden vastaavien tuottojen keskiarvon asuntomarkkinoiden osalta 4 prosenttiyksikköä ja osakemarkkinoiden osalta peräti 7,2 prosenttiyksikköä. Nämä Suomen asunto- ja osakemarkkinoiden historialliset tuotot ovat siis hämmästyttävän hyvät myös kansainvälisessä vertailussa.
Asunto- ja osakesijoitusten tuottokomponentit
Asunto- ja osakesijoitusten kokonaistuotot jakautuvat kahteen komponenttiin: asuntojen tuotto koostuu arvonnoususta ja vuokratuotosta ja osakkeiden puolestaan arvonnoususta ja saaduita osingoista. Suomessa pitkällä aikavälillä osakkeiden tuotot jakautuivat tasaisesti osinkojen ja arvonnousujen välillä, eli molemmat olivat noin 5 %, eli näin saatiin noin 10 %:n pitkän aikavälin reaalituotto. Osakemarkkinoilla molemmat tuottokomponentit olivat maajoukon suurimat. Asuntomarkkinoilla tuottojen jakauma oli huomattavasti epätasaisempi, eli 9,6 % kokonaistuotto tuotto koostui vajaan 3 % vuosittaisesta arvonnoususta ja loput tuotoista tuli arvonoususta. Tämä Suomen asuntojen sekä arvonnousu- että vuokrakomponentit olivat myös molemmat maajoukon suurimmat. Osakemarkkinoilla pääoman arvonnousu muodosti noin 50 % kokonaistuotosta, kun taas asuntomarkkinoilla pääoman arvonnousun osuus oli alle 20 %. Sijoittaja voi tästä oppia sen, että osakemarkkinoilla on syytä hieman voimakkaammin painottaa arvonnousua ja asuntomarkkinoilla keskittyä saamaan hyvää jatkuvaa vuokratuottoa.
Talouskasvun ja pääoman tuoton ero Suomessa hämmästyttävä
Suhteutettuna suomen talouskasvuun voidaan todeta, että Suomen asunto- ja osakemarkkinat ovat tässäkin suhteessa tuottaneet hämmästyttävän hyvin. Jorda et al. (2019) tutkimuksessaan myös yhdistivät eri sijoituslajit lisäten tarkasteluun myös pitkät ja lyhyet korkoinstrumentit, niin tulokset olivat edelleen hämmästyttävät ja iloiset suomaisen sijoittajan näkökulmasta. Tämä yhdistetty pitkän aikavälin sijoitushyödykkeiden tuotto vuoden 1980 jälkeen Suomessa oli peräti 11,8 %, kun taas BKT:n kasvu vastaavalla jaksolla oli 2,2 %, eli sijoitushyödykkeiden tuotto Suomessa ylitti lähes kymmenellä prosenttiyksiköllä talouskasvun. Kansainvälisessä vertailussa luvut olivat vastaavasti 6,1 % ja 2,5 % ja sijoitustuottojen ja talouskasvun erotus keskimäärin 16 maan tarkastelussa oli 3,6 prosenttiyksikköä. Suomi on ollut siis tuottojen näkökulmasta erinomainen paikka harrastaa sijoitustoimintaa, vaikka finanssikriisin jälkeinen talouskasvu onkin ollut hyvin heikkoa maassamme. Tätä talouskasvun ja osaketuottojen eron kasvua voimistaa yhä enemmän yritysten kansainvälistyminen, jolloin suomalaiset firmat ovat yhä vähemmän riippuvaisua kotimaisesta kasvusta. Yhtenä suurena negatiivisena asiana sijoittajan kannalta voidaan todeta Suomen kansanvälisestikin kovin ankara pääomatulojen verotus. Tämän vuoksi sijoitukset on syytä tehdä verotehokkaasti, johon PIC (Private Investment Company) tarjoaa yhden erittäin varteenotettavan vaihtoehdon.
Asunto- ja osakemarkkinoiden välisten hajautushyötyjen kasvu
Kun pohditaan hajauttamishyötyjen kehitystä asunto-ja osakemarkkinoiden välillä, niin Jorda et al. (2019) antaa tähän myös selkeät suuntaviivat. Kansainvälisessä tarkastelussa asuntosijoitusten tuotot ovat pysyneet huomattavan tasaisena toisen maailmansodan jälkeisen ajan, kun taas osaketuotot ovat kasvaneet, mutta samalla myös niiden volatiliteetti on lisääntynyt huomattavasti. Tämä käytännössä tarkoittaa sitä, että asunto- ja osakesijoitusten välinen korrelaatio eli yhteisvaihtelu on vähentynyt, mikä puolestaan tarjoaa erinomaiset mahdollisuuden hakea hajauttamishyötyjä sijoittamalla samanaikaisesti näille molemmille markkinoille. Globalisaation myötä eri maiden osakemarkkinoiden korrelaatiot ovat kasvaneet huomattavasti, mikä on pienentänyt merkittävästi kansainvälisestä hajauttamisesta saatavia hyötyjä. Asuntomarkkinat ovat puolestaan paikalliset, eikä niiden osalta ole samanlaisia taloudellisia voimia, jotka pakottaisi niiden kansainväliset hintaliikkeet samalla tavalla yhteneväisiksi. Tämä kehitys tarjoaakin erinomaiset mahdollisuudet suomalaiselle sijoittajalle saada houkuttelevat riski-tuotto -kombinaatiot hajauttamalla sijoitukset optimaalisesti asunto- ja osakemarkkinoiden välillä
Seuraavassa blogikirjoituksessa siirrymme pohtimaa sijoitusportfolion optimaalista allokaatiota asunto- ja osakesijoitusten välillä Suomessa. Tämä tapahtuu ratkaisemalla Markowitzin määrittelemä tehokas rintama asunto- ja osakesijoituksia yhdistelemällä.
LÄHTEET
Jorda, O, Knoll, K, Kuvshinov, D., Schularick, M, Taylor, A. (2019). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. Quarterly Journal of Economics 134(3), 1225–1298.
Markowitz, H. (1952). Portfolio selection. Journal of Finance 7, 77–91.
Markowitz, H. (1959). Portfolio Selection: Efficient Diversification of Investments. Wiley, New York.